Proceso de ajuste de un polígono

Cuando se arrienda un polígono, la realidad del proyecto, las superficies vendidas y registradas, la realidad construida, las superficies reales, el propio arrendamiento y su duración se entrelazan...

El arrendamiento se presenta a menudo como una formalidad que una empresa constructora o promotora debe completar antes de entregar la obra terminada, Pero sabemos por experiencia que, si no se hace correctamente, tarde o temprano surgirán problemas, ya sea en el momento de ejecutar un nuevo proyecto, cuando podamos encontrar una falta de correspondencia entre el plano que acompaña a la venta y la realidad, o la ausencia de mojones. En este último caso, puede ocurrir que la primera persona que levante su valla, si no lo hace de forma rigurosa, pueda restringir la edificabilidad o el acceso de las parcelas vecinas.

En el caso que nos ocupa, explicaremos el proceso de revisión de las carreteras, revisión de las parcelas, instalación de puntos de referencia y elaboración del plan de compraventa.

Por lo tanto, el primer paso ha sido realizar un levantamiento topográfico conforme a obra, tomando medidas de todas las aceras, ya que las anchuras definidas en el diseño determinarán tanto las dimensiones reales de las parcelas como la alineación de la fachada de la parcela donde habrá que colocar los correspondientes mojones.

En esta fase de las obras decidimos dejar algunos puntos de referencia repartidos por toda la obra, que servirán para mantener el mismo sistema de referencia para todas las obras, así como para cualquier obra de construcción posterior.

El plano parcelario se superpone al levantamiento topográfico y se adapta a las condiciones existentes, con el objetivo principal de preservar las características de la parcela, tales como anchuras fijas de aceras, fachada mínima y una revisión de la superficie, notificando al propietario en los casos en que la variación supere los mínimos establecidos para cada caso (que suelen oscilar entre el 11 % y el 51 %). En general, se trata de ajustes menores pero necesarios.

Con la aprobación del propietario o del arquitecto del proyecto para la realineación de las parcelas, preparamos la lista de coordenadas y la introducimos en el GPS. Realizamos el nuevo levantamiento topográfico utilizando RTK con una base de referencia, con una precisión de centímetros, comprobando siempre los puntos de referencia establecidos durante la fase de levantamiento topográfico. Procedemos a la nueva disposición marcando con pintura cada uno de los puntos donde se colocarán los puntos de referencia, incluso aquellos que, debido a la presencia de elementos como árboles o estructuras existentes, deberán desplazarse a lo largo de la alineación.

Ha llegado el momento de elegir el tipo de hito, una elección que haremos basándonos en su precio, la dificultad de instalación o su durabilidad.

Para los bordillos, casi siempre elegiremos llaves tipo GEO-POINT, que se instalan rápidamente con un taladro autopropulsado.

Para el interior de las parcelas, una buena opción son los marcadores de límites tipo FENO, disponibles en varios tamaños y materiales (plástico, resina, hormigón, hierro...). Estos marcadores cuentan con un sistema de puntas metálicas que se expanden bajo tierra y los fijan de forma fiable. Cuando el suelo es blando, no habrá dificultad para clavarlos con un mazo, pero si el suelo es una mezcla de grava y roca, el mazo no servirá de nada y será necesario utilizar un potente taladro y un generador para instalar el marcador de límites en el suelo.

Una vez colocados todos los puntos de referencia, será necesario etiquetarlos para que los futuros propietarios puedan localizarlos más fácilmente.

Una vez finalizado el trabajo de replanteo, es recomendable preparar un plano de cada parcela, con anotaciones de su geometría y superficie, y una lista de coordenadas absolutas, de modo que si este plano cae en manos del nuevo propietario, este pueda trazar su construcción con gran precisión, evitando así posibles dolores de cabeza en el futuro.